임대차법 7월 31일 시행…'5% 룰' 어떻게 적용되나

기사입력 2020.08.03 13:57
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임대차법 7월 31일 시행…'5% 룰' 어떻게 적용되나
 
주택임대차보호법 개정안 31일 임시국무회의 의결 후 즉시 시행
계약갱신청구 행사, 계약만료 1개월전…12월10일 이후 2개월전

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[대한안전 양은모 기자] 임대차 3법을 도입하는 주택임대차보호법 개정안이 지난30일 국회 본회의를 통과했다.
이번 개정안으로 계약갱신청구권이 신설되면서 세입자는 기존 2년 계약이 만료되면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 '2+2년'을 보장받게 된다. 계약 연장 시 임대료 상승 폭은 직전 계약 임대료의 5% 이내로 강제된다.
 
관련 궁금증을 문답으로 정리했다.
 
—계약 만료 두 달 앞두고 집주인이 계약 연장 시 임대료 15% 인상을 요구해 동의했다. 인상 폭을 낮출 수 있나
 
"개정안 시행 후 가능하다. 계약갱신청구권을 행사하면서 임대료 상승 폭을 기존의 5% 이하로 조정해달라고 요구할 수 있다."
 
—주택임대차보호법 개정안은 언제부터 시행되나
 
"오는 31일부터 시행될 예정이다. 정세균 국무총리는 31일 주택임대차보호법 개정안을 처리하기 위해 임시 국무회의를 열 예정이다. 개정안이 국무회의를 통과하면 법제처가 행정안전부에 관보 게재를 의뢰하게 된다. 31일 국무회의에서 의결되고 나서 그날 바로 관보에 실려 시행될 가능성이 매우 높게 점쳐진다."
 
—계약갱신청구권은 언제 행사할 수 있나
 
"계약 만료 6개월~1개월 전에만 하면 된다. 하지만 오는 12월 10일부터는 계약만료 1달이 아니라 2달 전에 계약갱신청구권을 행사해야 한다.
 
계약갱신청구권의 행사 기간은 묵시적 계약 연장을 거부할 수 있는 내용을 담은 제6조1항을 준용하게 돼 있다. 이 조항에서 임대인이 계약 만료를 통보할 수 있는 기간은 6개월~1개월로 돼 있으나 오는 12월 10일부터는 6개월~2개월로 바뀐다."
 
—주인이 집을 다른 사람에게 집을 판 경우 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.
 
"새로운 집주인이 실거주하는 경우가 아니라면 가능하다. 새 집주인이 권리와 의무를 포괄승계 하기 때문에 세입자는 계약 갱신을 요구할 수 있다. 하지만 새로운 집 주인이 실거주 목적이고 법적 지위를 인정받는다면 기존 세입자의 갱신 청구를 거절할 수 있다.
 
새로운 집주인이 실거주하겠다고 세입자를 내보낸 뒤 갱신으로 계약이 유지됐을 기간 안에 새로운 세입자를 받으면 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있다."
 
—집주인이 실거주한다고 계약갱신청구권을 거부했다가 이 집을 매각했다. 손해배상 청구할 수 있나
 
"다른 이에게 임대한 것이 아니기 때문에 청구할 수 없다."
 
—계약갱신청구권 행사 시 전세를 반전세로 전환할 경우에는 어떻게 되나
 
"개정안은 '갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 법7조(전월세상한제) 범위 내에서 증감할 수 있다'고 규정하고 있다.
 
즉, 전세를 월세로 전환하려면 임차인이 동의해야 하며 법적으로 허용된 범위 내에서만 가능하다. 집주인과 세입자가 5% 인상에 동의했다고 했을 경우 전세보증금을 5% 올린 뒤 이를 다시 주택임대차보호법상 '전월세전환율'을 적용해 보증금 수준에 맞는 월세를 계산해야 한다.
 
전월세전환율은 전세 계약 기간 중 월세로 바꿀 때 그 전환 비율을 정한 것이다. '한국은행 기준금리+3.5%'로 계산하며 현재 기준금리인 0.5%를 적용하면 전월세전환율은 4.0%가 된다.
 
국토교통부 등록민간임대주택 정보 사이트인 '렌트홈'에서 제공하는 임대료인상률계산기를 사용해 월세를 산출할 수 있다."
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